WK Rechtanwälte - Rechtsblog

Der Gründungsgesellschafter, der sich zu den vertraglichen Verhandlungen über einen Beitritt eines Vertriebs bedient und diesem oder von diesem eingeschalteten Untervermittlern die geschuldete Aufklärung der Beitrittsinteressenten überlässt, haftet über § 278 BGB für deren unrichtige oder unzureichende Angaben. Er muss sich das Fehlverhalten von Personen, die er mit den Verhandlungen zum Abschluss des Beitrittsvertrages ermächtigt hat, zurechnen lassen, unabhängig davon, ob der Beitritt zur Gesellschaft unmittelbar oder nur mittelbar erfolgt (Anschluss BGH, Urteil vom 9. Juli 2013, II ZR 9/12, ZIP 2013, 1616 Rn. 37 mwN und Urteil vom 14. Mai 2012, II ZR 69/12, ZIP 2012, 1289 Rn. 11 mwN). Urteil BGH vom 04. Juli 2017 – II ZR 358/16

Dienstag, 26 September 2017 18:36

Haftung des Finanzamtes

I. Allgemein

Das Steuerverfahren ist ein Massenverwaltungsverfahren. Irren ist menschlich. Auch ein deutscher Finanzbeamter kann sich irren und bei der Sachbearbeitung Fehler machen. Sofern ein falscher Steuerbescheid ergeht, können Sie dagegen Rechtsmittel einlegen.Oftmals muss ein steuerlicher Laie hierfür einen Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht zur Rechtsdurchsetzung einschalten. Es stellt sich die Frage, wer die Kosten des Rechtsmittelverfahrens zu tragen hat. Kostenerstattung im Einspruchsverfahren Nach Erfolg des Einspurchs stellt sich meist die Frage, ob das Finanzamt die Kosten des beauftragten Rechtsanwaltes oder Steuerberaters des Steuerpflichtigen bezahlen muss.

II. Grundsatz

Das Einspruchsverfahren ist kostenfrei. Im Rahmen des Einspruchsverfahrens gibt es grundstäzlich keine Kostenerstattung des Steuerpflichtigen  für die Rechtsanwaltskosten oder Steuerberaterkosten bei Obsiegen, d.h. wenn das Finanzamt dem Einspruch stattgegeben hat, bleibt der Steuerpflichtige auf seine Anwaltskosten/Steuerberaterkosten sitzen. Dies hat der BFH schon 1996 entschieden. Im Leitsatz heißt es: Es ist mit dem GG vereinbar, daß der im Einspruchsverfahren nach der AO 1977 obsiegende Steuerpflichtige keinen Ersatz der Kosten erhält, die ihm durch die (notwendige) Zuziehung eines Bevollmächtigten entstanden sind.  BFH-Beschluß vom 23.7.1996 (VII B 42/96) BStBl. 1996 II S. 501   Die unteren Finanzgericht weisen Klagen auf Erstattung der Kosten des Einspruchsverfahrens bei obsiegenden Einsprüchen ebenfalls ab. (so FG München, Az. 15 K 230/09) Nichtzulassungsbeschwerde beim BFH haben keinen Erfolg, da die Sache schon höchstrichterlich geklärt ist. Es sind jedoch gewichtige Gegenargumente gegen den BFH vorhanden, denn das Steuerverfahrensrecht weicht in diesem Punkt vom Verwaltungsverfahrensrecht ab. Es bleibt abzuwarten, wie das Bundesverfassungsgericht bei einer ensprechenden Verfassungsbeschwerde zukünftig entscheidet, wenn das Bundesverfassungsgericht die Normen auf dem Prüfstand hat. Nach unserer Auffassung sind die Regelungen verfassungswidrig. Der Gesetzgeber muss auch im Steuerverfahren entsprechende Normen zur Kostenerstattung wie z.B. in den Verwaltungsverfahren erlassen. Kostenerstattung im Finanzgerichtsverfahren Grundsatz ist, dass gem. § 135 Abs. 1 FGO das Finanzamt bei Unterliegen die Finanzgerichtskosten tragen muss. Gem. § 139 Abs. 3 Satz 3 FGO kann der Steuerpflichtige auch die Kosten des Einspruchsverfahrens auf Antrag erstattet bekommen, wenn das Gericht die Zuziehung eines Anwaltes im Vorverfahren (Einspruchsverfahren) für notwendig erklärt hat. In der Regel ist bei der Kompliziertheit des Steuerrechts die Zuziehung eines  Rechtsanwaltes - außer in sehr einfach gelagerten Fällen - immer notwendig. Die Höhe richtet sich nach den gesetzlichen Gebühren der Rechtsanwälte bzw. Steuerberater. Nur diese Kosten muss das Finanzamt erstatten. Bei höheren Gebührenvereinbarungen über die gesetzlichen Gebühren gibt es keinen Ersattungsanspruch. (vgl. § 139 Abs. 2 Satz 2 FGO)

III. Haftung des Finanzamtes für Kosten des Einspruchsverfahrens

Ausnahmsweise gibt es einen Ersattungsanspruch für die Kosten des Einspruchsverfahrens bei einer stattgegebenden Einspruchsentscheidung, Sofern der Sachbearbeiter schuldhaft  gegen Amtspflichten verstoßen hat, muss die Anstellungskörperschaft gem. § 839 BGB i.V.m Art. 34 GG im Wege der Amtshaftung die Kosten des Rechtsanwalts/Steuerberaters  und weitere Schäden z.B. Bonitätsschäden durch rechtswidrige Vollstreckungen, Verdienstausfälle, Zinsschäden etc. aufkommen. Gegen folgende Pflichten kann der Finanzbeamter nach der Rechtsprechung verstoßen  

  • Pflicht zu gesetz- und rechtmäßigem Handeln der Verwaltung (§ 85 AO, Art. 20 Abs. 3 GG)  
  • Pflicht zur Beachtung des Vorrangs des Gemeinschaftsrechts  
  • Pflicht zur Verschaffung der für die Führung des Amtes notwendigen Kenntnisse und zur zeitnahen Kenntnisnahme  der höchstrichterlichen Rechtsprechung  
  • Pflicht zur sorgfältigen Behandlung und konzentrierten Bearbeitung von Vorgängen  
  • Pflicht zur raschen Sachentscheidungsfindung (auch wenn eine angekündigte nachteilige Gesetzesänderung bevorsteht)  
  • Pflicht zur ordnungsmäßigen Gewährung rechtlichen Gehörs (§ 91 AO)  
  • Pflicht zur Anwendung des Amtsermittlungsgrundsatzes (§ 88 AO)  
  • Pflicht zur Wahrung des Steuergeheimnisses (§ 30 AO)  
  • Pflicht zur zutreffenden, unmissverständlichen und vollständigen Auskunftserteilung (§ 89 AO)  
  • Pflicht zur Ermessensausübung (Ermessensnichtgebrauch, Ermessensfehlgebrauch; § 5 AO)  
  • Pflicht zur Wahrung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit der Mittel23  
  • Pflicht zu rücksichtsvollem, amtsangemessenem und objektivem Verhalten gegenüber Steuerpflichtigen und Dritten(auch den steuerberatenden Berufen)
  • Pflicht zur Beachtung des Legalitätsprinzips, d.h. die Finanzverwaltung muss die Gesetze und Rechtsprechung beachten

Sofern der Finanzbeamte schuldhaft gegen die Amtspflichten verstößt, können die Schäden u.a. auch die Kosten des Rechtsanwaltes im Einspruchverfahren gegeltend gemacht werden.  

 

IV. Gerichtsentscheidungen zu Haftungsfällen

Folgende beispielhafte Einzelfallentscheidungen zur Haftung des Finanzamtes gibt es:

 Gericht   Entscheidung   Datum   Aktenzeichen   Sachverhalt/Verstoß gegen Pflichten
                 
LG Lübeck   Urteil   30.07.2004   2 O 429/03   Der Veranlagungsbeamte vergisst, anrechenbare Zinsabschlagsteuer bei der manuellen Erfassung zu berücksichtigen.
                 
LG München I   Urteil   27.03.2002   9 O 18945/01   Sorgfältige und konzentrierte Bearbeitung Ein von Amts wegen nach § 10d EStG vorzunehmender Verlustrücktrag/-vortrag blieb bei der Einkommensteuerveranlagungunberücksichtigt
                 
LG Bonn           1 O 57/06   Sorgfältige und konzentrierte Bearbeitung Im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens beschlagnahmte Aktienwurden nicht unmittelbar, sondern zu spät (nach Kursrückgang)durch die Finanzbehörde veräußert
                 
OLG Frankfurt   Urteil   29.02.2002   1 U 42/00   Vor Erteilung eines durch Bestreiten von Säumniszuschlägen zu erlassendenAbrechnungsbescheids wurde vom Finanzamt die Zwangsvollstreckungdurch Anträge auf Eintragung von Sicherungshypothekenund Durchführung der Zwangsversteigerung eingeleitet. Ein(notwendiges) isoliertes Leistungsgebot war nicht ergangen (§ 254Abs. 1 Satz 1 AO)
                 
LG Augsburg   Urteil   11.01.2001   6 O 2352/01   In einem Erörterungsschreiben wird „rechtliches Gehör gewährt“und der Erlass eines Änderungsbescheids angekündigt. Zwei Tagespäter ergeht der Änderungsbescheid  ,
                     
BGH   Urteil   15.02.1990   III ZR 293/88   Die Finanzbehörde stellt ohne Angabe von Gründen einen Insolvenzantrag(Konkursantrag) wegen rückständiger Steuern. Allerdingsträgt der Steuerpflichtige die Beweislast für das Nichtvorliegeneines Insolvenzgrunds
                 
LG Wuppertal   Urteil    01.04.1992    3 O 380/91   Trotz eingetretener Verjährung wird schuldhaft ein Steuerbescheiderlassen.
                 
BGH   Urteil   26.06.1986   III ZR 191/85   Der Betriebsprüfer trifft entgegen besseren Wissens unzutreffendeFeststellungen, um die Steuerhinterziehung eines Dritten zu vertuschen.
                 
BGH   Beschluss   30.06.1988   III ZR 135/87   Der Steuerfahnder trifft entgegen besseren Wissens unzutreffendeFeststellungen, um die Steuerhinterziehung eines Dritten zu vertuschen
                 
OLG Hamm   Urteil   03.02.1993   11 U 144/92   Negative Äußerungen des Betriebsprüfers gegenüber dem Steuerpflichtigenüber dessen steuerlichen Berater führen zur Kündigungdes Steuerberatungsvertrags

V. Geltendmachung des Kostenerstattungsanspruches/ Schadensersatzanspruches

Sofern eine Amtspflichtverletzung vorliegt, können sie die Schäden und Kosten als Schadensersatz gem. § 839 BGB i.V.m. Art. 34 GG ersetzt verlangen. Folgende Schäden können Sie beispielsweise nach der Rechtssprechung ersetzt verlangen: Insbesondere kommen beispielsweise folgende Schäden in Betracht: Kosten für die Inanspruchnahme des Steuerberaters/Rechtsanwalts im Verwaltungsverfahren u. Rechtsmittelverfahren (Einspruch etc.) Zinsschäden für verspätete Bearbeitung und Auszahlung eines Guthabens Verzugszinsen nach §§ 286, 288 BGB, entgangener Gewinn Verdienstausfall, entgangene Aufträge Nutzungsausfall bei rechtswidriger Pfändung, Nutzungsentgelte (Miete, Pacht usw.) Verwertung in der Vollstreckung unter Wert Beschädigung von gepfändeten Gegenständen Steuererstattungsanspruch bei Überweisung auf das falsche Konto. Zunächst müssen sie einen Erstattungsantrag beim Finanzamt mit Hilfe eines Rechtsanwaltes/Steuerberater stellen. (vgl. Verfügung OFD München vom 01.10.2003) Sofern das Finanzamt die Ersattung ablehnt, müssen Sie Klage vor dem Landgericht durch einen Anwalt einreichen. Es herrscht Anwalszwang. Ein Steuerberater, der nicht zugleich Anwalt ist, kann sie hier nicht vertreten.

Gerne prüfen wir Ihre Ansprüche und Helfen Ihnen bei der Rechtsdruchsetzung Ihrer Ansprüche. Sprechen Sie uns an.

Samstag, 23 September 2017 15:12

Wohnungsbaugenossenschaft

1. Allgemein

Geldanlage und  Sparen sind untrennbar miteinander verbunden. Die Anleger verzichten auf Konsum und sparen für das Alter. In der Regel ist dies nicht schlecht und wird vom Staat durch alle möglichen Zulagen und steuerlichen Förderung nach Kräften unterstützt. Zu nennen sind hier die Riesterförderung und die Sparzulage oder die Wohnbauförderprogramme oder die Vermögensbildung durch vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers. Der Sparer wird  damit geworben, die Vermögenwirksamen Leistungen in Genossenschaftsanteile anzulegen.

Folgende Wohnungsbaugenossenschaften werben zum Beispiel  im Internet damit, vermögenswirksame Leistungen in Wohnungsbaugenossenschaftsanteile anzulegen : Genossenschaften Internet Sitz Vorstand Aufsichtsrat Bemerkung Protectum eG www.profieg.de Leidersbach Bernd Christ u. Martin Leuter Jürgen Rohde selber Sitz wie die CCM GmbH GenoKap eG www.genokap.de Leidersbach Bernd Christ u. Martin Leuter Gerald Schmitt selber Sitz wie CCM GmbH Auf der Homepage der Protectum (Stand 11.01.2010)  befindet sich unter dem Punkt  Portrait folgender   Hinweis (Zitat): "Die PROTECTUM Moderne Wohnungsbaugenossenschaft wurde am 29.04.1998 als Profi Moderne Wohnungsbaugenossenschaft in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Aschaffenburg unter der GnR 111 eingetragen. Die durch die Generalversammlung vom 08.07.2008 beschlossene Namensänderung wurde am 18.08.2008 in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Aschaffenburg eingetragen."

Viele dieser Wohnungsbaugenossenschaft werben mit folgenden Sätzen: " Zweck der Genossenschaft ist die wirtschaftliche Förderung und Betreuung der Mitglieder, insbesondere durch die Wohnungsversorgung der Mitglieder der Genossenschaft sowie die Möglichkeit des Eigentumserwerbs genossenschaftlichen Wohnraums. Die Beiträge zur Erbringung des Eintrittsgeldes sowie der Geschäftsanteile unterliegen bei Voraussetzung der persönlichen Einkommensgrenzen den Förderungen durch das 5. VermBG. Die Förderung beträgt 18% pro Jahr auf den maximalen Anlagebetrag von € 400,00 pro Jahr." Sparzulage/Eigenheimzulage und Genossenschaft Leider wecken diese Möglichkeiten auch "findige Geschäftsleute" auf den Plan, die Menschen mit  diesen Fördermöglichkeiten und "sicheren" Anlage locken, aber nicht das Wohl der Sparer im Fordergrund sehen, sondern hier ein Geschäftsmodell entwickelt haben, das in der öffentlichen Kritik steht In der Regel möchten diese "Genossenschaft" an die vermögenwirksamen Leistungen Ihrer Mitglieder gelangen oder staatliche Zulagen abschöpfen. Ob diese Genossenschaft Ihre Miglieder wirtschaftlich fördern und Ihre Mitglieder mit Wohnraum versorgen, wie es vollmundig im Profil steht, wird von vielen betroffenen Menschen(ehemaligen Mitgliedern) anders gesehen und darf bezweifelt werden. Arbeitnehmer sollten daher doppelt aufpassen, wenn Ihnen ein Vertreter Wohnungsbaugenossenschaftsanteile für die Anlage Ihrer vermögenswirksamen Leistungen empfiehlt. Besser ist es, sich vorher intensiv mit dieser "Genossenschaft" zu beschäftigen und andere Anlageformen zu wählen. Am Besten sollte sich der Anleger vorher informieren  und rechtlichen Rat einholen.

2. Risiken beim Beitritt

Sofern die Mitglieder Ihren Genossenschaftsanteil kündigen oder den Beitritt widerrufen, erhalten diese Ihre eingezahlten Beiträge nicht oder nur zu einem geringen Teil zurück. Die ausscheidenden "Genossen" bekommen dann ein Abfindungsguthaben gemäß der Genossenschaftssatzung. Weiter haben die Finanzämter die Variante der Abschöpfung der Eingenheimzulage, solange diese noch vom Staat  erhältlich war, einen Riegel vorgeschoben und die Steuerzahler leider zur Rückzahlung der zu Unrecht gewährten Zulage durch Rückzahlungsbescheide aufgefordert. Die Förderungswürdigkeit sah das Finanzamt als nicht gegeben an. Zweifelhafte  Wohnungsbaugenossenschaften Genossenschaft Internet Sitz Vorstand Aufsichtsrat Bemerkung             Hansa Bavaria eG www.hansa-bavaria.de Rödermark Alfred Lackner Michael Müller J. Rummel Warnung von Verbraucherzentralen und Anlegerschützern Euroanova eG   Bielefeld     Urteil AG Bielefeld vom 09.06.2009, Az.: 15 C 436/08 (nicht rechtskräftig) Auf den Internetseiten werden dann ein paar Häuser als Objekte der Wohnungsbaugenossenschaft angegeben, die der "Wohnungsversorgung" der Mitglieder dienen. Kündigen die Anleger dann Ihre Mitgliedschaft bei der Genossenschaft, so müssen diese Jahre auf die Auszahlung warten und es wird nur ein Bruchteil des angelegten Geldes als "Abfindungsguthaben" eventuell ausbezahlt. Auffallende ist, dass laut öffentlicher Bekanntmachung der Hansa Bavaria Wohnungsbaugenossenschaft eG auf Ihrer Homepage folgende Anfechtungsklagen erhoben wurden, um Auszahlungen an die ausgeschiedenen  Mitglieder vorerst nicht vornehmen zu müssen. Zitat: Bekanntmachung vom Juli 2009 Die Bilanz 2007 wurde fristgemäß erstellt, die Pflichtprüfung durch unseren Prüfungsverband wurde durchgeführt und die Vertreterversammlung für das Geschäftsjahr 2007 hat am 7. April 2009 stattgefunden. Auf der Basis dieser Beschlüsse vom 7. April 2009 waren wir gerade dabei, alle Auseinandersetzungsguthaben für die ausgeschiedenen Mitglieder deren Geschäftsguthaben nunmehr zur Auszahlung fällig geworden waren, zu berechnen und zur Auszahlung zu bringen. Nunmehr ist uns aber am 30. Juni 2009 eine Anfechtungsklage der Frau Yvonne Christ, Talblick 4, 63849 Leidersbach zugestellt worden, mittels derer sie insbesondere die Beschlussfassung der Versammlung vom 07. April 2009 bezüglich des Jahresabschlusses 2007 sowie dessen Genehmigung und die Beschlussfassung über die Ergebnisverwendung anfechtet. Diese wird unter dem Aktenzeichen 4 0 164/09 beim Landgericht Darmstadt bearbeitet. Eine weitere Anfechtungsklage mit den gleichen Klagegründen von Herrn Jürgen Rohde, Simmesacker Str. 10; 35041 Marburg wurde uns am 16. Juli 2009 zugestellt. Diese wird unter dem Aktenzeichen 8 O 162/09 beim Landgericht Darmstadt bearbeitet. Auf Grund dieser uns selbst überraschenden, neuen Entwicklung sind wir aus Rechtsgründen an der Auszahlung gehindert und zwar bis zum rechtskräftigen Abschluss dieser Verfahren. Sollten wir diese unnötigen Verfahren gewinnen, wovon wir ausgehen, werden wir unverzüglich nach deren Beendigung, von uns aus, auf die entsprechenden Mitglieder zukommen. Bis zu diesem Zeitpunkt bitten wir um Geduld. Wir bedauern diese Entwicklung, sie ist uns aber von außen aufgezwungen worden. Mit freundlichen Grüßen Hansa Bavaria Wohnungsbaugenossenschaft eG Der Vorstand Anlage: Antragstellung aus der Klageschrift der Frau Yvonne Christ, Talblick 4; 63849 Leidersbach Termin zur Güteverhandlung und ggf. früher Ersttermin zur mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht Darmstadt am Monntag, den 14. Dezember 2009 um 10.15 Uhr.  

3.Fazit

Die Anleger sollten sich gut überlegen, ob sie einer Wohnungsbaugenossenschaft beitreten und sich bewusst sein, dass es Risiken gibt und nach der Satzung der Genossenschaften beim Ausscheiden aus der Wohnungsbaugenossenschaft ihr eingezahltes Kapital nicht vollständig zurück bekommen oder das Kapital verloren ist.

Samstag, 23 September 2017 14:15

Geldanlagen

I. Allgemein

Bei einer Geldanlage wird jeder Anleger zunächst zu seiner Bank gehen und sich dort beraten lassen, wie er sein erspartes Geld am Besten anlegen kann.Oder er wird durch einen Vermögensberater oder Anlagevermittler auf bestimmte Anlageformen hingewiesen, die besonders lukrativ für eine Anlage sein sollen. Er werden ihm verschiedene besonders "renditestarke" Produkte wie z.B. Zertifikate, Anleihen, Optionen, Immobilienfonds, Aktienfonds etc. angeboten und zum Kauf empfohlen. Wie jetzt viele Geldanleger bitter erfahren müssen, ist Ihre "sichere Anlage" nun sehr viel weniger wert als vorher. Manche Anleger müssen sogar einen Totalverlust Ihres Ersparten hinnehmen. In der gegenwärtigen Finanzkrise verschärfen Sie die Verluste vieler Anleger, den  z.B. Zertifikate als "sichere Anlagen" empfohlen wurde, dramatisch.

II. Banken und Beraterhaftung

Sofern der Anlegeger eine Falschberatung gerichtsfest nachweisen kann, kann er seinen Schaden von dem Berater - sofern dieser Berater noch zahlungsfähig ist - ersetzt verlangen. Doch häufig dürfte der Nachweis der Falschberatung sicherlich eine sehr höhe Hürde sein. Auch die Banken werden oftmals berechtigte Ansprüche mit fadenscheinigen Gründen ab. Sie lassen es meist auf ein Gerichtsverfahren ankommen, in der Hoffnung, dass das Gericht auf Grund der Beweislast zu Ihren Gunsten entscheidet. Auch die bisherige BGH Rechtsprechung war sehr bankenfreundlich.

III. Finanzkrise

Viele Banken gaben an, dass sie unabhängig beraten und verschwiegen oft den Kunden, dass sie Provisionen erhalten oder dass die Bank ein massives Eigeninteresse an dem Verkauf der Produkte hat. Ferner fehlte es an einer  Regulierung der Finanzbranche. Im Rahmen der Globalisierung wurden viele Kapitalmärkte liberalisiert. Die Banken gingen sorglos mit den Geldern der Anleger um und versuchen nun, eine Verantwortung an den Verlusten der Gelder der Anleger von sich zu weisen. Gefahren wälzen die Banken häufig durch das "Kleingedruckte" auf Ihre Kunden ab. Sie verweisen auf die "freie" Entscheidung des Anlegers, verschweigen aber oftmals, dass geschulte Mitarbeiter mit verkaufspsychologischer Erfahrung oder gar mit Falschinformation die Bankkunden zur der Anlageform geführt haben.

IV. Rechtsprechung

Sofern ein Schaden nachweisbar auf eine Falschberatung oder sonstigem Fehlverhalten der Bank oder Anlageberater  zurückzuführen ist, kann man seinen Schaden gerichtlich geltend machen, wenn  eine außergerichltliche Regulierung nicht erfolgreich ist. Zu Einzelfällen gibt es z.B.  folgende Urteile:

Gericht    Datum    Aktenzeichen
   Gegenstand der  Entscheidung
             
OLG Stuttgart   16.02.2005   9 U 171/03   Schadensersatz wegen verschwiegender Provisionszahlungder Bank sog. Kick-back Vereinbarungen an den Vermittler
             
 BGH   06.05.2008   XI ZR 56/07    Schadensersatz der Kontoführeneden  Bank bei Unterlassener Warnungder Kunden eines Anlagebetrügers im Wege der Drittschadensliquidation bei massiven Anhaltspunkten  der Bank BGH
             
 BGH    19.12.2006    XI ZR 56/05   Provisionszahlungen an die Bank bei Vermittlung von Aktienfonds muss von der Bank offen gelegt werden. Anderenfalls kann der Kunde die Rückabwicklung des Geschäftes verlangen. Bei vor-sätzlichem Verschweigen keine kurze Verjährungspflicht nach WpHG.

 

Für weitere Fragen steht Ihnen Rechtswalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht  Michael Wenni zur Verfügung.

Samstag, 23 September 2017 14:05

Immobilienfonds

I. Allgemein

Bei vielen großen Bauvorhaben will oder kann ein einzelner Investor die Investionssumme nicht aufbringen. Ferner ist den Initiatoren die persönliche Haftung für dieses Vorhaben zu groß. Es wird daher auf dem Kapitalmarkt Geld von Anlegern eingesammelt, die eine sichere Geldanlage mit  einer sicheren Verzinsung suchen. Auf dem Markt werden daher von den Banken oder Emmissionsgesellschaften  sogenannte Immobilienfonds angeboten. Über Vertriebsorganisationen werden dann Anleger gesucht. Aber auch große insitutionelle Anleger z.B. Rentenkassen, Investmentfonds etc. suchen sichere Anlagen und beteiligen sich an Immobilienfonds. Sofern die Akteure wirtschaftlich sinnvoll vorgehen, können Immobilienfonds wirtschaftlich und städtebaulich sinnvolle Projkete verwirklichen.

II. Arten von Immobilienfonds

Ein Immobilienfonds ist ein rechtlich identifizierbares Sondervermögen meist eine Personengesellschaft in  der Rechtsform der GmbH und  Co. KG. Das Vermögen besteht  vorwiegend oder ausschließlich aus Immobilien. Es gibt mehrere, rechtlich und wirtschaftlich verschiedene Konstruktionen, die als Immobilienfonds bezeichnet werden können: Offener Immobilienfonds: In Immobilien investierender Investmentfonds, bei dem Kapital im Grundsatz von jedermann jederzeit eingezahlt und wieder entnommen (aus Sicht des Fonds eine „Anteilsrücknahme“) werden kann. In der Regel hat ein offener Immobilienfonds eine große Zahl von Anteilseignern und investiert in eine größere Anzahl von Einzelobjekten. Die meisten offenen Immobilienfonds, die in Deutschland zum Vertrieb zugelassen sind, investieren überwiegend in Gewerbeimmobilien. Geschlossener Immobilienfonds: Ein geschlossener Fonds, der in Immobilien investiert. Ein solcher wird i. d. R. aufgelegt, um ein einzelnes Projekt zu finanzieren. Ist das benötigte Kapital eingezahlt, wird der Fonds geschlossen; weitere Ein- und Auszahlungen sind ohne Weiteres nicht mehr möglich. REIT (Real Estate Investment Trust): Eine meist börsennotierte Kapitalgesellschaft zur Investition in Immobilien. Immobilien-Spezialfonds: Ein Immobilienfonds, der sich an einen bestimmten Anlegerkreis (z. B. institutionelle Anleger) richtet.

III. Rolle des Initiators,Treuhänders/Verwalters und Anlegers

Bei der Auflegung eines Immobilienfonds gibt es am Anfang ein realwirtschaftliches Bedürfnis oder aber auch künstlich geschaffene Bedürfnisse von Projektentwicklern, dass aus wirtschaftlichen oder städtebaulichen Interesse eine große Immobilie zum Vermieten an gewerbliche oder private Mieter gebaut wird. Das Überangebot von Gewerbeimmobilien zeigt, dass am Markt vorbei oftmals projektiert wurde. Es  treten sogenannte Projektentwickler wie z.B. die ECE in Erscheinung, die ein solches Projekt entwicklen und dann das entwickelte Projekt an einen Immobilienfonds verkaufen oder aber ein Immobilienfonds sucht entsprechende Anlageprojekte und beteiligt sich an diesem Projekt. Die Initiatoren entwicklen und vermarkten das Projekt. Gerade auf die Güte des Initiators  kommt es an, ob ein Immobilienfonds wirtschftlich langfristig vernünftig ist. Denn am Anfang  entscheidet sich, ob ein Immobilienfonds langfristig Erfolg hat oder nicht. Oftmals sind aber die Projektentwicklungskosten so hoch, dass sich die Immobilien langfristig wirtschaftlich nicht für die Gesellschafter  rechnen, da die Mieten den Substanzverzehr und den  hohen Instandhaltungs- und Betreibungsaufwand des Gebäudes und die laufenden Kosten nicht erwirtschaften können, zumal das Marktumfeld  seit Jahren  in vielen Regionen durch ein Überangebot geprägt ist. Der Initiator gründet hierzu meist eine Personengesellschaft in der Rechtsform einer GmbH und Co. KG. Diese Personengesellschaft besteht aus einer Komplementärin (GmbH) die rechtlich unbeschränkt persönlich haftet und den Anlegern als Kommanditisten (Haftung ist beschränkt auf die Einlage). Zur Verwaltung der Immobilie gibt es eine Verwaltungsgesellschaft. Die Buchhaltung und die steuerliche Beratung übernehmen dann Steuerberatungsgesellschaften. Jeder dieser Beteiligen verursacht Kosten und möchte Gewinne erzielen. Hinzu kommen Vertriebskosten an verschiedene Vertreibergesellschaften, Banken und Strukturvertriebe. Alle diese Fixkosten und laufenden Kosten führen dazu, dass die Gesellschaften hohe Verluste erwirtschaften, die steuerlich zwar abzugsfähig sind. Jedoch ist nur ein Teil abzugsfähig. Der Staat schenkt nichts. Der Anleger bezahlt dann eventuell keine Steuern mehr, muss aber auf Grund der wirtschaftlichen Belastungen der Beteilung eventuell selbst Insolvenz anmelden oder ist wirtschaftlich schwer geschädigt. Die Rolle der Komplementärin übernimmt in der Regel eine hierfür  gegründetete Gesellschaft  in der Form einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) . Neben der Komplementärin gibt es dann eine sogenannte Treuhandgesellschaft, die treuhänderisch die Komanditanteile der Anleger verwaltet. Der Anleger wird daher  Mitunternehmer in einer  Personengesellschaft. Verluste kann er steuermindernd geltend machen. Oft wird hier bei vermögenden Kunden mit Steuerersparnis geworben, das aber sicherlich nicht entscheidend für die Kapitalanlage sein soll. Hauptaspekt sollte eine sichere und wirtschaftlich vernünftige Kapitalanlage sein, die im Falle eines Bedarfes aber auch wieder ohne Verluste aufgelöst werden kann. Als Unternehmensbeteiligung kann natürlich auch die Beteiligung an Verlusten in Frage kommen. Es soll wirtschaft das Kapital erhalten bleiben und die Beteiligung Gewinne erwirtschaften. Jedoch ist oftmals ein Totalgewinn per Saldo nicht erwirtschaftet worden. Viele Fonds sind schlecht geführt und bei der Auflegung wurde nur nach dem Profit der Initiatioren geschaut. Im Extremfall muss der Anleger bei der Insolvenz des Fonds nochmals seine Einlage erbringen.

IV.Chancen und  Risiken

Vorteil eines Immobilienfonds ist, dass man sich als "Kleinanleger" an einer werthaltigen Rendite-Immobilie beteiligen kann, die langfristig eine Verzinsung des Kapitals von 3 % bis 4 % verspricht. Nachteile sind jedoch bei dieser Anlageform, dass die Strukturen für den normalen Anleger oftmals nicht nachvollziehbar sind, hohe Beiträge für die Betreiber, Banken und Initiatoren verausgabt werden, die die Immobilie langfristig nicht erwirtschaften kann. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass der Anleger im Falle der Insolvenz des Immobilienfonds nochmals mit seiner Kommanditeinlage haften kann, d.h. dass die Haftung z..B. bei Überentnahmen durch Ausschüttungen wieder aufleben kann. Ferner kann auch bei offenen Immoblienfonds die Gefahr bestehen, dass der Fonds bei einer finanziellen Schieflage geschlossen wird und der Anleger über  sein Geld  erst wieder nach Öffnung des Fonds verfügen kann. Auch muss man als Anleger aufpassen, ob es ein offener Immobilienfonds ist oder ob es ein geschlossener Immobilienfonds ist, bei dem ein Ausstieg nicht so leicht möglich ist. Aber auch offene Immobilienfonds können als "Notbremse" die Veräußerung der Anteile auf Zeit aussetzen lassen bzw. den offenen Fonds für eine Zeit schließen wie der Bericht im Handelsblatt Online vom 20.10.2009 zeigt. Auf Grund der rechtlichen Struktur und der mangelhaften Finanzaufsicht sollte der Anleger genau entscheiden, ob er sein Geld in Immobilienfonds investieren will oder ob er als Alternative sich nicht selbst eine eigene Immobilie zum Vermieten kauft. Jedoch kann es auch hier durch Mietnomaden zu Problemen kommen. Eine absolut sichere Geldanlageform gibt es nicht. Die Finanzkrise hat gezeigt, dass auch als solide geltende Kapitalanlagen wie z.B. der offene Immobilienfonds DEGI Europa  nicht krisensicher sind und  offene Immobilienfonds aufgelöst werden, was mit einem Verlustrisiko verbunden sein wird.

V. Prospekt und  Jahresberichte

Es empfiehlt sich daher, vor der Anlage sich die Beteiligung allein nach wirtschaftlichem Gesichtspunkt anzuschauen und unabhängige Fachleute z.B. Steuerberater die Anlage prüfen zu lassen. Vorsicht sollte man  bei der Beteiligung an neu aufgelegten Projekten haben, denn es fehlen Erfahrungswerte und die Prognosezahlen können zu optimistisch gerechnet sein, so dass sich später die versprochenen Gewinne und Renditen  nicht  einstellen. Es empfiehlt sich daher, sich vor der Anlage gründlich zu informieren.Bei neu aufgelegten Fonds muss man sich auf die Angaben im Prospekt verlassen. Bei dem Erwerb von Anteilen an bestehenden Immobilienfonds sollte man sich die Jahresberichte, die Gewinn- und Verlustrechnung und die Personen und Gesellschaften, die hinter dem Immoblienfonds stehen,  genau anschauen. Kapitalanleger, bei denen der Kapitalerhalt und die Liquidität im Vordergrund steht, sollten in der Regel das Sparbuch und das Tagesgeld wählen, wobei auch bei einer Bankenpleite eine Verlustrisko bei der Kapitalanlagen bestehen. Die Anlage in Sachanlagen wie z.B. Gold, Edelmetalle etc. kann in Krisenzeiten ebenfalls für Marktübertreibungen sorgen oder die  Marktstörung  wird bewusst für Gewinnzwecke ausgenutzt, was nach der Martberuhigung ebenfalls zu einem Kapitalverlust führen kann.

VI. Falschberatung

Haftung der Beteiligten Banken, Vertrieb Sofern Sie als Anleger bei der Beratung falsch beraten oder getäuscht  worden sind, können Sie die Berater in Haftung nehmen. Im Rahmen der Prospekthaftung können weitere Haftungsansprüche gegen die Initiatoren und Prospektherausgeber in Betracht kommen. Aber auch die Vertriebsgesellschaften und Vermittler der Fonds können auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden. Darüber hinaus können gesellschaftsrechtliche Ansprüche z.B. außerordentliche Kündigung der Kommanditbeteiligung in Betracht  kommen.

VII. Rechtsprechung

Gericht   Entscheidung   Datum   Aktenzeichen   Gegenstand der Entscheidung
                 
BGH   Urteil   14.06.2004   II ZR 392/0   Grundlegende Entscheidungen zu den  Rechten des privaten Anlegers bei kreditfinanzierten Beitritt zu geschlossenem Immobilienfonds gegenüber der Bank
                 
 BGH    Beschluss     15.01.2008   XI ZR 208/07    Haftung finanzierende Bank bei Bast Bau Immobilie
                   
LG München   Urteil   20.04.2010   28 O 12457/09   Prospekthaftung wg. unrichtigem Kaufpreis im Prospekt bei geschlossenem Immobilienfonds
                 
OLG Stuttgart    Urteil   04.03.2010   13 U 42/09    Schadensersatzanspurch gegen  Anlagevermitteler bei Verschweigen von Rückvergütungen ("Kick-Back") z.B Falk Fonds, Medico Fonds etc.
                 
 FG Hamburg    Urteil   15.12.2010   2 K 247/08    Frage der Abzugsfähigkeit von Verlusten bei geschlossenem Immobilienfonds; Gewinn-Verlustfeststellungsbescheid

 

 

Wenn Sie Beratungsbedarf haben, steht wir Ihnen gerne im Rahmen eines Beratungsgesprächs zu Verfügung oder verfolgen Ihre Ansprüche außergerichtlich und gerichtlich weiter.  

Samstag, 23 September 2017 13:55

Film- und Medienfonds

1. Allgemein

Auf Grund steuerlicher Vorteile - Förderung des Films durch den Staat - wurden in den neunziger Jahren viele Medien- und Filmfonds aufgelegt. Meist sind diese Fonds als Kommanditgesellschaften in der Rechtsform der GmbH u. Ko. KG organisiert. Der Anlegeger beteiligt sich an diesen Fonds als Kommanditist und erwirb Anteile. Auf Grund der Verluste in den Anfangsjahren können "Steuervorteile" entstehen. Im Idealfall, wenn das Fondsmanagement seriös ist und betriebswirtschaftlich den Fonds führt, können sich diese Anlagen in Filmfonds rechnen.

2. Fehlentwicklung bei vielen Medienfonds

Jedoch gibt es immer wieder negative Schlagzeilen über Filmfonds und deren Manager. Den Schaden haben  die Anleger, die zum einen bei Insolvenz einen wirtschaftlichen Totalverlust des Kapitals hinnehmen und zum anderen meist die Steuererstattungen an den Fiskus wieder zurückzahlen müssen.   Kritische Berichterstattung Über folgende Filmfonds wurde und wird in den Medien kritisch berichtet:

 Fondsname Sitz Bericht in Bemerkung
       
VIP Medienfonds München Spiegel Ausgabe 33/2008 Bericht über Klagewelle von getäuschten Anlegern
       
VIP Medienfonds München Focus online v. 13.11.07 Bericht über Verurteilung der Gründer wegen Steuer- hinterziehung.
       
VIP Medienfonds 4 München Focus online v. 14.06.07 HypoVereinsbank schließt Vergleich mit Anlegern Urteile zu Gunsten der Anleger

Meist haben Anleger bei der juristischen Aufarbeitung sehr geringe Chancen, Ihren Schaden ersetzt zu bekommen. Entweder können Sie die Falschberatung nicht beweisen oder die Filmfonds sind insolvent. Die Initiatoren der Fonds sind oftmals ebenfalls nicht zu belangen. Die Berater, die den Fonds verkauft haben, weisen eine Falschberatung von sich und die Ansprüche gegen die Berater scheitern oft an der Verjährung oder die Gerichte sehen eine Mitverantwortung der Anleger.   Sofern jedoch Banken solche Produkte verkauft haben, kann der Anleger an einen solventen Gegner halten. Oftmals ist jedoch das Problem der Verjährung das Haupthindernis, denn meist entlarven sich nach Jahren die verkauften Fonds als wirtschaftlich unrentabel.

3. Gerichtsentscheidungen

Nachfolgende sind Urteile aufgeführt, die zu Gunsten des Anlegers enschieden wurden:  

Fondsname Gericht Datum Aktenzeichen Bemerkung
         
VIP Medienfonds OLG München 29.07.08 5 U 4018/07 Schadensersatz von der Commerzbank als Vertriebsbank wegen Falschberatung; Revision nicht zugelassen
         
VIP Medienfonds OLG München   17 U 2105/08 Schadensersatz von der Commerzbank als Vertriebsbank wegen Falschberatung; Revision nicht zugelassen

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