WK Rechtanwälte - Rechtsblog
Samstag, 23 September 2017 15:18

Zinsdifferenzgeschäfte

1. Allgemein

Der Einfallsreichtum hinsichtlich der Entwicklung von Anlageinstrumenten bzw. Finanzinnovationen ist unbegrenzt. Leider gibt es keine hinreichende staatliche Überprüfung der Bankprodukte. Seit einiger Zeit bieten Banken Privatkunden, Unternehmen oder auch Kommunen Cross Currency Swaps oder sog. CMS Spread Ladder Swaps an. Ein derartiger Zins- und Währungsswap kommt im Anlagesektor und insbesondere aber auch im Kreditsektor vor. Geworben wird damit, dass man mit einem Cross Currency Swap oder CCS-Swap von einem Zinsunterschied zwischen verschiedenen Ländern profitieren kann und insbesondere im Kreditbereich das Zinsrisiko optimal managen kann. Des Weiteren wurden Kommunen oder kommunalen Eigenbetrieben, Unternehmen oder Selbständigen CMS Ladder Swaps offeriert. Dabei wurden die Kunden auch zum Abschluss des Swapgeschäftes mit der Argumentation verleitet, dass dadurch die bestehenden Zinsbelastungen auf einen Kredit verringert werden könnten. Da mit derartigen Zins-Währungs-Swaps oder CMS Spread Ladder Swaps aber auch hohe Risiken verbunden sind, sind diese Instrumente nicht für jeden Anleger bzw. Kunden geeignet. Ein in derartigen Geschäften unerfahrener Kunde bedarf jedenfalls vor Abschluss einer besonders intensiven Beratung und Aufklärung über die Risiken und Hintergründ eines Zins-Währungs-Swaps bzw. CMS Spread Ladder Swapgeschäftes.

2. Bankprodukte

Es  soll zunächst einmal dargestellt werden, um was es sich bei einem Cross Currency Swap bzw. bei einem CMS Spread Ladder Swap handelt und welche Chancen und Risiken es bei diesen Produkten gibt.

1. Cross Currency Swap

Swap (engl. für Tausch) ist eine in der Wirtschaft eine Vereinbarung zwischen zwei Vertragspartnern, an zukünftigen Zeitpunkten vertraglich definierte Zahlungsströme (Cash Flows) auszutauschen. Die Vereinbarung definiert dabei, wie die Zahlungen berechnet werden und wann sie fällig werden. Ein CCS-Swap ist die Abkürzung für den Begriff „Cross Currency Swap“. Er stellt somit einen Währungs-Swap bzw. einen Devisen-Swap dar. Ein Cross Currency Swap ist eine Vereinbarung zwischen zwei Vertragspartnern, Zinszahlungen in unterschiedlichen Währungen über einen bestimmten Zeitraum auszutauschen. Dabei können fixe gegen variable Zinssätze, variable gegen variable Zinssätze oder fixe gegen fixe Zinssätze getauscht werden. Die Kapitalbeträge werden am Beginn des Swaps in der Regel nicht ausgetauscht, dies ist aber individuell vereinbar. Am Ende der Swaplaufzeit erfolgt der Austausch der Kapitalbeträge, wobei der Wechselkurs für den Austausch dem Kassakurs bei Beginn des Swaps entspricht.  Chancen und Risiken:Der Anleger hat zu Beginn einen Zinsvorteil von 6 % p.a. Ob sich dieser Zinsvorteil vergrößert, verkleinert oder sogar in einen Zinsnachteil umschlägt, hängt von der Zinsentwicklung in beiden Währungen im Verhältnis zueinander ab.Die Hauptchancen und –risiken liegen jedoch in der Wechselkursentwicklung.  Im Grunde genommen ist die Risikostruktur eines CCS-Swaps identisch mit der eines Devisentermingeschäfts. Der „technische“ Unterschied besteht nur darin, dass bei einem Devisentermingeschäft die Zinsdifferenz zwischen den beiden Währungen durch einen Terminauf- oder abschlag im Kurs zum Tragen kommt.  Da ein Devisentermingeschäfts mit einem unbegrenzten Verlustrisiko behaftet ist, können bei einem ungünstigen Kursverlauf Nachschüsse bzw. die Verstärkungen der Sicherheiten erforderlich sein. Analog dazu kann es auch bei einem CCS-Swap zu Nachschüssen (Drohverlustrückstellungen) kommen, da bei einem solchen Swap täglich der Marktwert errechnet wird und bei negativer Entwicklung entsprechende Forderungen erhoben werden.

2. CMS Spread Ladder Swap

Bei einem CMS Spread Ladder Swap handelt es sich im Grundsatz um ein Zinsswapgeschäft, bei dem die Vertragsparteien Zahlungsströme von festen gegen variable Zinsen austauschen. Bei einem CMS Spread Swap errechnet sich die Zahlung des variablen Zinssatzes allerdings aufgrund einer bestimmten Formel, bei der ein Faktor auf dem Unterschied von zwei Swapsätzen beruht. Diese Differenz zwischen eines 10-Jahres-Swapsatz und einem 2-Jahres-Swapsatz nennt man Spread. Im Rahmen eines CMS Spread Ladder Swaps zahlt die Bank als Vertragspartei den festen Zinssatz und der Kunde leistet die variable Zinszahlung anhand folgender Formel: Zinssatz der Vorperiode + 3 x (Strike - Spread) Hierbei wird der Strike von vornherein festgelegt, wobei dieser stufenweise für jede Zinsperiode sinkt. Der Spread ist abhängig von der Differenz eines 10-Jahres- und eines zweijährigen Jahresswapssatzes. Die Zinszahlung des Kunden ist also vor allem abhängig von der Differenz der 10- und 2-jährigen Swapsätze. Daraus ergibt sich, dass die Zahlungspflicht des Kunden umso geringer und damit die Chancen höher sind, je größer der Spread ist. Auf der anderen Seite besteht für den Kunden ein unbegrenztes Verlustpotential, sofern sich der Spread vermindert. Die Chancen des Kunden werden allerdings durch vertragliche Vereinbarungen stark begrenzt. In den vertraglichen Vereinbarungen ist nämlich regelmäßig statuiert, dass bei einer erheblichen Ausweitung des Spreads ein negatives Ergebnis mit der Folge einer weiteren Zahlungspflicht der Bank bestehen würde, der Mindestzinssatz 0 % beträgt, also eine Zahlung der Bank über den vereinbarten Festzins hinaus entfällt. Des Weiteren haben sich die Banken ein vorzeitiges Kündigungsrecht ohne Sonderzahlungen ausbedungen. Demgegenüber hat der Kunde regelmäßig nur ein außerordentliches Kündigungsrecht, das im Fall einer Ausübung mit Entschädigungs- bzw. Ausgleichszahlungen belastet ist. Hinzu kommt, dass für die Berechnung des variablen Zinssatzes zwei Hebel eingebaut sind. Zum Einen wird die Differenz von Strike und Spread verdreifacht. Zum Anderen orientiert sich die Berechnung nicht an einer festen Bezugsgröße bzw. Zinssatz, sondern an dem Zinssatz der Vorperiode, so dass negative Entwicklungen im vorherigen Zeitraum fortwirken. Somit bestehen auf der einen Seite durch die Begrenzung der Zahlungspflicht der Bank auf den Festzins und das einseitige, vorzeitige Kündigungsrecht der Bank nur begrenzte Gewinnchancen des Kunden. Auf der anderen Seite besteht aber insbesondere aufgrund der eingebauten Hebel auch ein unbegrenztes Verlustpotential. Somit entspricht die Risikostruktur eines CMS Ladder Swaps dem Leerverkauf von Optionen.

3. Beratungspflichten der Banken

Aufgrund der beschriebenen Risiken folgen daraus für ein Wertpapierdienstleistungsunternehmen verschiedene Beratungs- bzw. Explorationspflichten. Grundlage für entsprechende Beratungspflichten kann zunächst ein Beratungs- oder Auskunftsvertrag sein. Nach der ständigen Rechtsprechung schuldet ein Anlageberater eine anleger- und objektgerechte Beratung. Einige anlegergerechte Beratung zielt darauf ab, dass die Anlage unter Berücksichtigung der Ziele und Vorstellungen des Anlegers auf die persönlichen Verhältnisse zugeschnitten sein muss. Dazu ist die Erforschung des Kundenbedarfs erforderlich. Im Rahmen der objektgerechten Beratung muss der Berater seinen Kunden über alle wesentlichen Risiken und Hintergründe der Anlage aufklären. Weiterhin können sich Beratungs- und Explorationspflichten auch aus gesetzlicher Grundlage ergeben, nämlich insbesondere aus § 31 II bis V Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) n. F.. Bei einer vertraglich geschuldeten Anlageberatung ist der Berater verpflichtet, von seinem Kunden Angaben über die Erfahrungen und Kenntnisse sowie Anlageziele und finanziellen Verhältnisse einzuholen. Nach § 31 IV WpHG n. F. muss ein Wertpapierdienstleistungsunternehmen, das Anlageberatung oder Finanzfolioverwaltung erbringt, von den Kunden Informationen über Kenntnisse und Erfahrungen, seine finanzielle Situation und seine Investmentziele einholen, die erforderlich sind, um den Kunden ein für sie geeignetes Finanzinstrument empfehlen zu können. Sofern es sich bei dem Kunden um eine Kommune oder eine Gesellschaft handelt, deren Geschäftsanteile zu 100 % von einer Kommune gehalten werden, wird diskutiert, ob über öffentlich-rechtliche Beschränkungen im Zusammenhang mit dem hochspekulativen Charakter eines derartigen Zins-Währungs-Swap aufgeklärt werden muss. Das Oberlandesgericht Naumburg hat hierzu in einem Urteil vom 24.03.2005 festgestellt, dass die Kommunen bzw. kommunale Eigengesellschaften einer rechtlichen Beschränkung dergestalt unterliegen können, dass sie auf die Einhaltung des Kommunalrechts, des öffentlichen Haushaltsrechts und des öffentlichen Rechts im Allgemeinen achten müssen. So können Kommunen bzw. Gesellschaften insbesondere einem Spekulationsverbot unterliegen. So musste einem Wertpapierdienstleistungsunternehmen nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Naumburg klar sein, dass das der Entscheidung zugrunde liegende Swap-Geschäft in der gewählten Ausstattung nicht nur eine Modifikation der bestehenden Verbindlichkeiten darstellte, sondern die Eigengesellschaft der Kommune auch langfristig verpflichtete. Aus diesem Grund hätte auch geprüft werden müssen, ob das vorgeschlagene Swap-Geschäft den Interessen der kommunalen Eigengesellschaft wirklich entsprach. Außerdem hätte im Hinblick auf die Beschränkung spekulativen Handelns auch Anlass bestanden, zu besonderer Vorsicht zu raten. In jedem Fall ist aber auch eine Kommune oder kommunale Gesellschaft über die Funktionsweisen und hohen Risiken eines derartigen Geschäfts detailliert aufzuklären. Wenn also vor Empfehlung eines CMS Spread Ladder Swaps oder CCS-Swaps die Geeignetheit des Geschäfts für den Kunden nicht oder fehlerhaft geprüft wurde oder Beratungspflichten verletzt wurden, kann der Kunde Schadensersatzansprüche gegen das Wertpapierdienstleistungsunternehmen in Höhe des erlittenen Verlustes geltend machen.

4. Urteile

Die Rechtsprechung der unteren Instanzgerichte ist uneinheitlich.  Hier ergingen folgende fü Urteile gegen die Bankkunden:

 

Gericht                  

Entscheidung 

  Aktenzeichen              

 Datum            Bemerkung
OLG Bamberg  Urteil 4 U 92/08 11.5. 2009 Urteil für die Bank, keine erhöhte Beratungspflicht, da Anleger (Finanzabteilung eines Versorgers)geschäftserfahren und anlageerfahren war. Urteil der Vorinstanz (LG Würzburg) wurde aufgehoben.
OLG Frankfurt Urteil

      

   23 U 230/08 04.08.2010 kein Beratungsfehler; Bank muss auch nicht darauf hinwirken,  dass ein kommunaler Eigenbetrieb nicht gegen das Spekulationsverbot verstößt. Urteil der Vorinstanz wurde aufgehoben. OLG Celle Urteil 3 U 45/09 30.9.2009 Urteil zu Gunsten der Bank; kein Beratungsfehler oder Aufklärngsfehler der Bank; Urteil der Vorinstanz (LG Lündeburg) wurde aufgehoben.                    

Postive Urteile für die Anleger :

Gericht Entscheidung Datum Az. Bemerkung OLG Stuttgart Urteil 26.02.2010 9 U 164/08 Urteil für die Bankkunden; Bank wurd zum Schadensersatz verurteilt. es handle sich bei dem Swap-Geschäft um eine Art „Glücksspiel“. Das Oberlandesgericht moniert, dass die Bank die Zinsswap-Verträge mit Hilfe ihrer Risikomodelle so entwickelt habe, dass der Kunde wahrscheinlich Verluste machen werde. Angesichts der zudem fehlerhaften Informationsunterlagen sei dem Kunden überhaupt kein Mitverschulden entgegenzuhalten                               Der Bundesgerichtshof (BGH) ist nun in zahlreichen Verfahren mit den Swap-Geschäften betraut, da meherer Revisionen und Nichtzulassungsbeschwerden beim BGH anhänig sind. Am 08.02.2011 fand nun die erste mündlche Verhandlung vor dem BGH Az. XI ZR 33/10 in Karlsruhe statt. Der BHG lies in der Verhandlung durchblicken, dass die Deutsche Bank Beratungspflichten verletzt hat und Swap-Produkte der Deutschen Bank hoch-spekulative Produkte sind, über die die Bank nicht genügend aufgeklärt hat. Es zeichnet sich dahr ab, dass betroffene Kommunen und Unternehmen Schadenersatz einfordern können, wenn sie von ihrer Bank nicht ausreichend über ihr Investment aufgeklärt wurden. Spread Ladder Swaps sind komplizierte Finanzderivate, die etliche Kreditinstitute in Deutschland offensiv vertrieben haben. Die Deutsche Bank hat diese Anlagen vor allem bei Kommunen und mittelständischen Unternehmen wie dem jetzt klagenden Hygienebedarf-Produzenten IllePapier Service besonders aktiv vermarktet. Der Verkündungstermin ist am 22.03.2011. Betroffene Kommunen und Unternehmen sollten daher Ansprüche gegen die Bank prüfen.

Samstag, 23 September 2017 15:12

Wohnungsbaugenossenschaft

1. Allgemein

Geldanlage und  Sparen sind untrennbar miteinander verbunden. Die Anleger verzichten auf Konsum und sparen für das Alter. In der Regel ist dies nicht schlecht und wird vom Staat durch alle möglichen Zulagen und steuerlichen Förderung nach Kräften unterstützt. Zu nennen sind hier die Riesterförderung und die Sparzulage oder die Wohnbauförderprogramme oder die Vermögensbildung durch vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers. Der Sparer wird  damit geworben, die Vermögenwirksamen Leistungen in Genossenschaftsanteile anzulegen.

Folgende Wohnungsbaugenossenschaften werben zum Beispiel  im Internet damit, vermögenswirksame Leistungen in Wohnungsbaugenossenschaftsanteile anzulegen : Genossenschaften Internet Sitz Vorstand Aufsichtsrat Bemerkung Protectum eG www.profieg.de Leidersbach Bernd Christ u. Martin Leuter Jürgen Rohde selber Sitz wie die CCM GmbH GenoKap eG www.genokap.de Leidersbach Bernd Christ u. Martin Leuter Gerald Schmitt selber Sitz wie CCM GmbH Auf der Homepage der Protectum (Stand 11.01.2010)  befindet sich unter dem Punkt  Portrait folgender   Hinweis (Zitat): "Die PROTECTUM Moderne Wohnungsbaugenossenschaft wurde am 29.04.1998 als Profi Moderne Wohnungsbaugenossenschaft in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Aschaffenburg unter der GnR 111 eingetragen. Die durch die Generalversammlung vom 08.07.2008 beschlossene Namensänderung wurde am 18.08.2008 in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Aschaffenburg eingetragen."

Viele dieser Wohnungsbaugenossenschaft werben mit folgenden Sätzen: " Zweck der Genossenschaft ist die wirtschaftliche Förderung und Betreuung der Mitglieder, insbesondere durch die Wohnungsversorgung der Mitglieder der Genossenschaft sowie die Möglichkeit des Eigentumserwerbs genossenschaftlichen Wohnraums. Die Beiträge zur Erbringung des Eintrittsgeldes sowie der Geschäftsanteile unterliegen bei Voraussetzung der persönlichen Einkommensgrenzen den Förderungen durch das 5. VermBG. Die Förderung beträgt 18% pro Jahr auf den maximalen Anlagebetrag von € 400,00 pro Jahr." Sparzulage/Eigenheimzulage und Genossenschaft Leider wecken diese Möglichkeiten auch "findige Geschäftsleute" auf den Plan, die Menschen mit  diesen Fördermöglichkeiten und "sicheren" Anlage locken, aber nicht das Wohl der Sparer im Fordergrund sehen, sondern hier ein Geschäftsmodell entwickelt haben, das in der öffentlichen Kritik steht In der Regel möchten diese "Genossenschaft" an die vermögenwirksamen Leistungen Ihrer Mitglieder gelangen oder staatliche Zulagen abschöpfen. Ob diese Genossenschaft Ihre Miglieder wirtschaftlich fördern und Ihre Mitglieder mit Wohnraum versorgen, wie es vollmundig im Profil steht, wird von vielen betroffenen Menschen(ehemaligen Mitgliedern) anders gesehen und darf bezweifelt werden. Arbeitnehmer sollten daher doppelt aufpassen, wenn Ihnen ein Vertreter Wohnungsbaugenossenschaftsanteile für die Anlage Ihrer vermögenswirksamen Leistungen empfiehlt. Besser ist es, sich vorher intensiv mit dieser "Genossenschaft" zu beschäftigen und andere Anlageformen zu wählen. Am Besten sollte sich der Anleger vorher informieren  und rechtlichen Rat einholen.

2. Risiken beim Beitritt

Sofern die Mitglieder Ihren Genossenschaftsanteil kündigen oder den Beitritt widerrufen, erhalten diese Ihre eingezahlten Beiträge nicht oder nur zu einem geringen Teil zurück. Die ausscheidenden "Genossen" bekommen dann ein Abfindungsguthaben gemäß der Genossenschaftssatzung. Weiter haben die Finanzämter die Variante der Abschöpfung der Eingenheimzulage, solange diese noch vom Staat  erhältlich war, einen Riegel vorgeschoben und die Steuerzahler leider zur Rückzahlung der zu Unrecht gewährten Zulage durch Rückzahlungsbescheide aufgefordert. Die Förderungswürdigkeit sah das Finanzamt als nicht gegeben an. Zweifelhafte  Wohnungsbaugenossenschaften Genossenschaft Internet Sitz Vorstand Aufsichtsrat Bemerkung             Hansa Bavaria eG www.hansa-bavaria.de Rödermark Alfred Lackner Michael Müller J. Rummel Warnung von Verbraucherzentralen und Anlegerschützern Euroanova eG   Bielefeld     Urteil AG Bielefeld vom 09.06.2009, Az.: 15 C 436/08 (nicht rechtskräftig) Auf den Internetseiten werden dann ein paar Häuser als Objekte der Wohnungsbaugenossenschaft angegeben, die der "Wohnungsversorgung" der Mitglieder dienen. Kündigen die Anleger dann Ihre Mitgliedschaft bei der Genossenschaft, so müssen diese Jahre auf die Auszahlung warten und es wird nur ein Bruchteil des angelegten Geldes als "Abfindungsguthaben" eventuell ausbezahlt. Auffallende ist, dass laut öffentlicher Bekanntmachung der Hansa Bavaria Wohnungsbaugenossenschaft eG auf Ihrer Homepage folgende Anfechtungsklagen erhoben wurden, um Auszahlungen an die ausgeschiedenen  Mitglieder vorerst nicht vornehmen zu müssen. Zitat: Bekanntmachung vom Juli 2009 Die Bilanz 2007 wurde fristgemäß erstellt, die Pflichtprüfung durch unseren Prüfungsverband wurde durchgeführt und die Vertreterversammlung für das Geschäftsjahr 2007 hat am 7. April 2009 stattgefunden. Auf der Basis dieser Beschlüsse vom 7. April 2009 waren wir gerade dabei, alle Auseinandersetzungsguthaben für die ausgeschiedenen Mitglieder deren Geschäftsguthaben nunmehr zur Auszahlung fällig geworden waren, zu berechnen und zur Auszahlung zu bringen. Nunmehr ist uns aber am 30. Juni 2009 eine Anfechtungsklage der Frau Yvonne Christ, Talblick 4, 63849 Leidersbach zugestellt worden, mittels derer sie insbesondere die Beschlussfassung der Versammlung vom 07. April 2009 bezüglich des Jahresabschlusses 2007 sowie dessen Genehmigung und die Beschlussfassung über die Ergebnisverwendung anfechtet. Diese wird unter dem Aktenzeichen 4 0 164/09 beim Landgericht Darmstadt bearbeitet. Eine weitere Anfechtungsklage mit den gleichen Klagegründen von Herrn Jürgen Rohde, Simmesacker Str. 10; 35041 Marburg wurde uns am 16. Juli 2009 zugestellt. Diese wird unter dem Aktenzeichen 8 O 162/09 beim Landgericht Darmstadt bearbeitet. Auf Grund dieser uns selbst überraschenden, neuen Entwicklung sind wir aus Rechtsgründen an der Auszahlung gehindert und zwar bis zum rechtskräftigen Abschluss dieser Verfahren. Sollten wir diese unnötigen Verfahren gewinnen, wovon wir ausgehen, werden wir unverzüglich nach deren Beendigung, von uns aus, auf die entsprechenden Mitglieder zukommen. Bis zu diesem Zeitpunkt bitten wir um Geduld. Wir bedauern diese Entwicklung, sie ist uns aber von außen aufgezwungen worden. Mit freundlichen Grüßen Hansa Bavaria Wohnungsbaugenossenschaft eG Der Vorstand Anlage: Antragstellung aus der Klageschrift der Frau Yvonne Christ, Talblick 4; 63849 Leidersbach Termin zur Güteverhandlung und ggf. früher Ersttermin zur mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht Darmstadt am Monntag, den 14. Dezember 2009 um 10.15 Uhr.  

3.Fazit

Die Anleger sollten sich gut überlegen, ob sie einer Wohnungsbaugenossenschaft beitreten und sich bewusst sein, dass es Risiken gibt und nach der Satzung der Genossenschaften beim Ausscheiden aus der Wohnungsbaugenossenschaft ihr eingezahltes Kapital nicht vollständig zurück bekommen oder das Kapital verloren ist.

Samstag, 23 September 2017 14:05

Immobilienfonds

I. Allgemein

Bei vielen großen Bauvorhaben will oder kann ein einzelner Investor die Investionssumme nicht aufbringen. Ferner ist den Initiatoren die persönliche Haftung für dieses Vorhaben zu groß. Es wird daher auf dem Kapitalmarkt Geld von Anlegern eingesammelt, die eine sichere Geldanlage mit  einer sicheren Verzinsung suchen. Auf dem Markt werden daher von den Banken oder Emmissionsgesellschaften  sogenannte Immobilienfonds angeboten. Über Vertriebsorganisationen werden dann Anleger gesucht. Aber auch große insitutionelle Anleger z.B. Rentenkassen, Investmentfonds etc. suchen sichere Anlagen und beteiligen sich an Immobilienfonds. Sofern die Akteure wirtschaftlich sinnvoll vorgehen, können Immobilienfonds wirtschaftlich und städtebaulich sinnvolle Projkete verwirklichen.

II. Arten von Immobilienfonds

Ein Immobilienfonds ist ein rechtlich identifizierbares Sondervermögen meist eine Personengesellschaft in  der Rechtsform der GmbH und  Co. KG. Das Vermögen besteht  vorwiegend oder ausschließlich aus Immobilien. Es gibt mehrere, rechtlich und wirtschaftlich verschiedene Konstruktionen, die als Immobilienfonds bezeichnet werden können: Offener Immobilienfonds: In Immobilien investierender Investmentfonds, bei dem Kapital im Grundsatz von jedermann jederzeit eingezahlt und wieder entnommen (aus Sicht des Fonds eine „Anteilsrücknahme“) werden kann. In der Regel hat ein offener Immobilienfonds eine große Zahl von Anteilseignern und investiert in eine größere Anzahl von Einzelobjekten. Die meisten offenen Immobilienfonds, die in Deutschland zum Vertrieb zugelassen sind, investieren überwiegend in Gewerbeimmobilien. Geschlossener Immobilienfonds: Ein geschlossener Fonds, der in Immobilien investiert. Ein solcher wird i. d. R. aufgelegt, um ein einzelnes Projekt zu finanzieren. Ist das benötigte Kapital eingezahlt, wird der Fonds geschlossen; weitere Ein- und Auszahlungen sind ohne Weiteres nicht mehr möglich. REIT (Real Estate Investment Trust): Eine meist börsennotierte Kapitalgesellschaft zur Investition in Immobilien. Immobilien-Spezialfonds: Ein Immobilienfonds, der sich an einen bestimmten Anlegerkreis (z. B. institutionelle Anleger) richtet.

III. Rolle des Initiators,Treuhänders/Verwalters und Anlegers

Bei der Auflegung eines Immobilienfonds gibt es am Anfang ein realwirtschaftliches Bedürfnis oder aber auch künstlich geschaffene Bedürfnisse von Projektentwicklern, dass aus wirtschaftlichen oder städtebaulichen Interesse eine große Immobilie zum Vermieten an gewerbliche oder private Mieter gebaut wird. Das Überangebot von Gewerbeimmobilien zeigt, dass am Markt vorbei oftmals projektiert wurde. Es  treten sogenannte Projektentwickler wie z.B. die ECE in Erscheinung, die ein solches Projekt entwicklen und dann das entwickelte Projekt an einen Immobilienfonds verkaufen oder aber ein Immobilienfonds sucht entsprechende Anlageprojekte und beteiligt sich an diesem Projekt. Die Initiatoren entwicklen und vermarkten das Projekt. Gerade auf die Güte des Initiators  kommt es an, ob ein Immobilienfonds wirtschftlich langfristig vernünftig ist. Denn am Anfang  entscheidet sich, ob ein Immobilienfonds langfristig Erfolg hat oder nicht. Oftmals sind aber die Projektentwicklungskosten so hoch, dass sich die Immobilien langfristig wirtschaftlich nicht für die Gesellschafter  rechnen, da die Mieten den Substanzverzehr und den  hohen Instandhaltungs- und Betreibungsaufwand des Gebäudes und die laufenden Kosten nicht erwirtschaften können, zumal das Marktumfeld  seit Jahren  in vielen Regionen durch ein Überangebot geprägt ist. Der Initiator gründet hierzu meist eine Personengesellschaft in der Rechtsform einer GmbH und Co. KG. Diese Personengesellschaft besteht aus einer Komplementärin (GmbH) die rechtlich unbeschränkt persönlich haftet und den Anlegern als Kommanditisten (Haftung ist beschränkt auf die Einlage). Zur Verwaltung der Immobilie gibt es eine Verwaltungsgesellschaft. Die Buchhaltung und die steuerliche Beratung übernehmen dann Steuerberatungsgesellschaften. Jeder dieser Beteiligen verursacht Kosten und möchte Gewinne erzielen. Hinzu kommen Vertriebskosten an verschiedene Vertreibergesellschaften, Banken und Strukturvertriebe. Alle diese Fixkosten und laufenden Kosten führen dazu, dass die Gesellschaften hohe Verluste erwirtschaften, die steuerlich zwar abzugsfähig sind. Jedoch ist nur ein Teil abzugsfähig. Der Staat schenkt nichts. Der Anleger bezahlt dann eventuell keine Steuern mehr, muss aber auf Grund der wirtschaftlichen Belastungen der Beteilung eventuell selbst Insolvenz anmelden oder ist wirtschaftlich schwer geschädigt. Die Rolle der Komplementärin übernimmt in der Regel eine hierfür  gegründetete Gesellschaft  in der Form einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) . Neben der Komplementärin gibt es dann eine sogenannte Treuhandgesellschaft, die treuhänderisch die Komanditanteile der Anleger verwaltet. Der Anleger wird daher  Mitunternehmer in einer  Personengesellschaft. Verluste kann er steuermindernd geltend machen. Oft wird hier bei vermögenden Kunden mit Steuerersparnis geworben, das aber sicherlich nicht entscheidend für die Kapitalanlage sein soll. Hauptaspekt sollte eine sichere und wirtschaftlich vernünftige Kapitalanlage sein, die im Falle eines Bedarfes aber auch wieder ohne Verluste aufgelöst werden kann. Als Unternehmensbeteiligung kann natürlich auch die Beteiligung an Verlusten in Frage kommen. Es soll wirtschaft das Kapital erhalten bleiben und die Beteiligung Gewinne erwirtschaften. Jedoch ist oftmals ein Totalgewinn per Saldo nicht erwirtschaftet worden. Viele Fonds sind schlecht geführt und bei der Auflegung wurde nur nach dem Profit der Initiatioren geschaut. Im Extremfall muss der Anleger bei der Insolvenz des Fonds nochmals seine Einlage erbringen.

IV.Chancen und  Risiken

Vorteil eines Immobilienfonds ist, dass man sich als "Kleinanleger" an einer werthaltigen Rendite-Immobilie beteiligen kann, die langfristig eine Verzinsung des Kapitals von 3 % bis 4 % verspricht. Nachteile sind jedoch bei dieser Anlageform, dass die Strukturen für den normalen Anleger oftmals nicht nachvollziehbar sind, hohe Beiträge für die Betreiber, Banken und Initiatoren verausgabt werden, die die Immobilie langfristig nicht erwirtschaften kann. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass der Anleger im Falle der Insolvenz des Immobilienfonds nochmals mit seiner Kommanditeinlage haften kann, d.h. dass die Haftung z..B. bei Überentnahmen durch Ausschüttungen wieder aufleben kann. Ferner kann auch bei offenen Immoblienfonds die Gefahr bestehen, dass der Fonds bei einer finanziellen Schieflage geschlossen wird und der Anleger über  sein Geld  erst wieder nach Öffnung des Fonds verfügen kann. Auch muss man als Anleger aufpassen, ob es ein offener Immobilienfonds ist oder ob es ein geschlossener Immobilienfonds ist, bei dem ein Ausstieg nicht so leicht möglich ist. Aber auch offene Immobilienfonds können als "Notbremse" die Veräußerung der Anteile auf Zeit aussetzen lassen bzw. den offenen Fonds für eine Zeit schließen wie der Bericht im Handelsblatt Online vom 20.10.2009 zeigt. Auf Grund der rechtlichen Struktur und der mangelhaften Finanzaufsicht sollte der Anleger genau entscheiden, ob er sein Geld in Immobilienfonds investieren will oder ob er als Alternative sich nicht selbst eine eigene Immobilie zum Vermieten kauft. Jedoch kann es auch hier durch Mietnomaden zu Problemen kommen. Eine absolut sichere Geldanlageform gibt es nicht. Die Finanzkrise hat gezeigt, dass auch als solide geltende Kapitalanlagen wie z.B. der offene Immobilienfonds DEGI Europa  nicht krisensicher sind und  offene Immobilienfonds aufgelöst werden, was mit einem Verlustrisiko verbunden sein wird.

V. Prospekt und  Jahresberichte

Es empfiehlt sich daher, vor der Anlage sich die Beteiligung allein nach wirtschaftlichem Gesichtspunkt anzuschauen und unabhängige Fachleute z.B. Steuerberater die Anlage prüfen zu lassen. Vorsicht sollte man  bei der Beteiligung an neu aufgelegten Projekten haben, denn es fehlen Erfahrungswerte und die Prognosezahlen können zu optimistisch gerechnet sein, so dass sich später die versprochenen Gewinne und Renditen  nicht  einstellen. Es empfiehlt sich daher, sich vor der Anlage gründlich zu informieren.Bei neu aufgelegten Fonds muss man sich auf die Angaben im Prospekt verlassen. Bei dem Erwerb von Anteilen an bestehenden Immobilienfonds sollte man sich die Jahresberichte, die Gewinn- und Verlustrechnung und die Personen und Gesellschaften, die hinter dem Immoblienfonds stehen,  genau anschauen. Kapitalanleger, bei denen der Kapitalerhalt und die Liquidität im Vordergrund steht, sollten in der Regel das Sparbuch und das Tagesgeld wählen, wobei auch bei einer Bankenpleite eine Verlustrisko bei der Kapitalanlagen bestehen. Die Anlage in Sachanlagen wie z.B. Gold, Edelmetalle etc. kann in Krisenzeiten ebenfalls für Marktübertreibungen sorgen oder die  Marktstörung  wird bewusst für Gewinnzwecke ausgenutzt, was nach der Martberuhigung ebenfalls zu einem Kapitalverlust führen kann.

VI. Falschberatung

Haftung der Beteiligten Banken, Vertrieb Sofern Sie als Anleger bei der Beratung falsch beraten oder getäuscht  worden sind, können Sie die Berater in Haftung nehmen. Im Rahmen der Prospekthaftung können weitere Haftungsansprüche gegen die Initiatoren und Prospektherausgeber in Betracht kommen. Aber auch die Vertriebsgesellschaften und Vermittler der Fonds können auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden. Darüber hinaus können gesellschaftsrechtliche Ansprüche z.B. außerordentliche Kündigung der Kommanditbeteiligung in Betracht  kommen.

VII. Rechtsprechung

Gericht   Entscheidung   Datum   Aktenzeichen   Gegenstand der Entscheidung
                 
BGH   Urteil   14.06.2004   II ZR 392/0   Grundlegende Entscheidungen zu den  Rechten des privaten Anlegers bei kreditfinanzierten Beitritt zu geschlossenem Immobilienfonds gegenüber der Bank
                 
 BGH    Beschluss     15.01.2008   XI ZR 208/07    Haftung finanzierende Bank bei Bast Bau Immobilie
                   
LG München   Urteil   20.04.2010   28 O 12457/09   Prospekthaftung wg. unrichtigem Kaufpreis im Prospekt bei geschlossenem Immobilienfonds
                 
OLG Stuttgart    Urteil   04.03.2010   13 U 42/09    Schadensersatzanspurch gegen  Anlagevermitteler bei Verschweigen von Rückvergütungen ("Kick-Back") z.B Falk Fonds, Medico Fonds etc.
                 
 FG Hamburg    Urteil   15.12.2010   2 K 247/08    Frage der Abzugsfähigkeit von Verlusten bei geschlossenem Immobilienfonds; Gewinn-Verlustfeststellungsbescheid

 

 

Wenn Sie Beratungsbedarf haben, steht wir Ihnen gerne im Rahmen eines Beratungsgesprächs zu Verfügung oder verfolgen Ihre Ansprüche außergerichtlich und gerichtlich weiter.